Chuyên đề tốt nghiệp
Nh nc v ch s dng i vi tng loi t; cỏc quyn, ngha v ca
ngi c Nh nc giao t, cho thuờ, cụng nhn quyn s dng t
3. S cn thit ca hot ng nh giỏ bt ng sn
- Chuyn nhng quyn s hu hoc s dng bt ng sn
Trong mt giao dch bt ng sn, giỏ tr th trng bt ng sn l
cn c quan trng cho cỏc bờn giao dch mua - bỏn bt ng sn. Trong cỏc
giao dch mua bỏn bt ng sn, ngi bỏn thng cú xu hng cho bỏn bt
ng sn vi mc giỏ cao hn mc d kin. Ngc li, ngi mua thng cú
xu hng tr giỏ thp hn giỏ tr th trng ca bt ng sn. Do vy, hot
ng nh giỏ s gúp phn thỳc y cỏc giao dch mua bỏn trờn th trng
din ra thun li hn.
- Dựng bt ng sn lm ti sn m bo tin vay
Khi nhn bt ng sn th chp, cỏc t chc tớn dng thng cn
c khng nh l giỏ tr th trng ca bt ng sn m bo phi cao hn
phn vn vay m bt ng sn l ti sn m bo. Hot ng nh giỏ gúp
phn xỏc nh chớnh xỏc giỏ tr th trng ca bt ng sn, t ú hn ch
c nhng ri ro cú th xy ra trong hot ng tớn dng.
- Xỏc nh cỏc loi thu liờn quan n bt ng sn
S tin thu cn c vo giỏ tr th trng ca bt ng sn. Vic
khụng nm c giỏ tr th trng bt ng sn s dn ti vic tht thu thu.
Hot ng nh giỏ s lm cho vic xỏc nh cỏc loi thu liờn quan n bt
ng sn c tớnh toỏn chớnh xỏc v tho ỏng hn.
- Xỏc nh cỏc khon n bự thit hi bt ng sn
Khi Nh nc thu hi t ai ca cỏc cỏ nhõn, t chc xõy dng
cỏc cụng trỡnh cụng cng thỡ vic xỏc nh giỏ tr th trng nhng bt ng
sn b thu hi s lm cho cụng vic ny c tin hnh mt cỏch chun mc
hn. Trong cỏc trng hp khỏc, khi ch s hu mua bo him cho bt ng
sn ca h thỡ vic xỏc nh giỏ tr th trng bt ng sn cng l cn thit.
II. NGUYấN TC NH GI BT NG SN
Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
5
Chuyên đề tốt nghiệp
Th trng bt ng sn din bin va theo quy lut chung vn cú, va
theo nhng quy lut cú tớnh c thự: ú l mt th trng khụng hon ho, b
chia ct theo cỏc vựng a lý, theo cỏc trung tõm chớnh tr, kinh t, thng
mi, du lch, dch v vi kh nng cung cu rt khỏc nhau. Vỡ vy, nh giỏ
bt ng sn cng phi tuõn theo nhng nguyờn tc nht nh. Nhng nguyờn
tc c bn trong nh giỏ bt ng sn cú mi liờn h mt thit, luụn i vi
nhau v b sung cho nhau, vỡ th rt ớt khi chỳng c xem xột mt cỏch
riờng r, tỏch bit. kt qu nh giỏ sỏt vi giỏ tr th trng, vic nh giỏ
phi tuõn theo nhng nguyờn tc c bn c trỡnh by di õy:
1. Nguyờn tc s dng cao nht, tt nht
Mt bt ng sn c ỏnh giỏ l s dng cao nht, tt nht nu ti
thi im nh giỏ bt ng sn ú ang c s dng hp phỏp cng nh
ang cho thu nhp rũng ln nht hoc cú kh nng cho giỏ tr hin ti ca thu
nhp rũng trong tng lai l ln nht, s dng cao nht v tt nht ú cú th
tn ti v kộo di liờn tc trong mt khong thi gian nht nh. S dng cao
nht v tt nht c xem nh l mt trong nhng nguyờn tc quan trng nht
ca nh giỏ bt ng sn. Nguyờn tc ny ũi hi bt ng sn c nh giỏ
trờn c s ng dng m ti thi im nh giỏ nú cú kh nng to ra thu nhp
ln nht hoc t hiu qu cao nht.
2. Nguyờn tc cung - cu
Nguyờn tc ny cho rng: Giỏ th trng c xỏc nh bi s tỏc ng
qua li gia cỏc lc lng cung v lc lng cu trờn th trng. Khi lng
cung gim m lng cu khụng gim hoc tng thỡ giỏ th trng s tng lờn;
khi lng cung tng lờn m lng cu khụng tng hoc gim thỡ giỏ th trng
s gim. Khi lng cung v lng cu cựng tng hoc gim thỡ giỏ s tng
hoc gim tu theo tc tng, gim ca cung v cu. Nh vy, giỏ c trờn
th trng cú xu hng thay i t l thun vi cu v t l nghch vi cung.
Khi nh giỏ, phi phõn tớch v ỏnh giỏ s nh hng ca cung - cu
n giỏ tr th trng ca bt ng sn hin ti cng nh l tng lai. Khi
Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
6
Chuyên đề tốt nghiệp
phõn tớch thụng tin trờn th trng phi cõn nhc n tỡnh trng th trng
trc khi thc hin cỏc iu chnh.
3. Nguyờn tc ỏnh giỏ cỏc yu t to ra thu nhp ca bt ng sn
Ni dung nguyờn tc: Thu nhp ca bt ng sn c to ra bi s
úng gúp ca 4 yu t, ú l: lao ng, vn, t ai v qun lý. Nguyờn tc
ny cho rng xỏc nh giỏ tr thc ca mt bt ng sn, cn phi ỏnh giỏ
y s tham gia ca bn yu t núi trờn trong quỏ trỡnh to ra thu nhp t
bt ng sn. Vic ỏnh giỏ ú c thc hin thụng qua hot ng xem xột,
ỏnh giỏ mt giỏ tr ca tng yu t. Trong quỏ trỡnh ỏnh giỏ ta thng a
giỏ tr ca tng yu t v cựng mt mc thi gian vi mc ớch m bo tớnh
thng nht v mt giỏ tr. Trong quỏ trỡnh nh giỏ, cn phi cn c vo 4 yu
t ú xỏc nh ỳng giỏ tr ca bt ng sn ang nh giỏ.
4. Nguyờn tc nht quỏn
Nguyờn tc ny cho rng, nh giỏ mt bt ng sn phi cn c trờn c
s mt giỏ tr s dng duy nht i vi ton b bt ng sn ú (c a im
v cụng trỡnh xõy dng phi c nh giỏ vi cựng mt tớnh cht s dng).
Trờn thc t mt bt ng sn cú th c s dng vo nhiu mc ớch khỏc
nhau: nh , kinh doanh thng mi - dch vvỡ th, mt bt ng
sn cựng mt lỳc cú th cú nhiu loi giỏ tr khỏc nhau: giỏ tr , giỏ tr
kinh doanh thng mi- dch v
Nht quỏn c hiu: ú l s phự hp gia mc ớch s dng t
v mc ớch u t cụng trỡnh. Trong ú, mc ớch s dng t l cn c
mang tớnh phỏp lý v gi vai trũ quyt nh chi phi mc ớch s dng ca
ton b bt ng sn. Vỡ vy, khi nh giỏ bt ng sn khụng c ln ln
vi cỏc mc ớch s dng khỏc, m cn phi cn c vo mc ớch s dng
chớnh ca bt ng sn, hay chớnh l cn c vo mc ớch s dng t.
5. Nguyờn tc cõn i
Nguyờn tc cõn i ch rng: Giỏ tr thu c t mt bt ng sn s
t mc cao nht khi s u t gia bn yu t sn xut: t ai, lao ng,
vn v qun lý t ti trng thỏi cõn i. Cõn i trong th trng bt ng
Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
7
Chuyên đề tốt nghiệp
sn c hiu, ú l s u t hp lý gia cỏc yu t nh hng ti giỏ th
trng mt bt ng sn hoc cỏc bt ng sn trong cựng mt khu vc giỏ
tr thu c t chỳng t mc cao nht.
6. Nguyờn tc thay i
Nguyờn tc ny cho rng: Cỏc yu t trong th trng bt ng sn
khụng bao gi gi nguyờn vỡ cỏc yu t t nhiờn, kinh t, nh nc v phỏp
lut, xó hi, mụi trng luụn tỏc ng n bt ng sn to ra cỏc thay i
nh: thay i trong nhu cu, th hiu; trong quỏ trỡnh s dng ( hao mũn, lc
hu). Nhng thay i ú lm cho giỏ th trng bt ng sn luụn bin
ng.
Tuõn th nguyờn tc ny ũi hi ngi nh giỏ ngoi vic hiu rừ
nhng nhõn t nh hng n giỏ c th trng ti thi im hin ti, cũn phi
d oỏn c cỏc yu t tỏc ng ti giỏ c th trng thi im tng lai.
7. Nguyờn tc cnh tranh
Th trng bt ng sn l mt th trng cnh tranh khụng hon ho,
cung bt ng sn thng phn ng chm hn so vi cu ( cung khụng ỏp
ng cu ) nờn tớnh cht v mc ca cnh tranh khụng gay gt nh cỏc
loi hng hoỏ thụng thng. Cnh tranh trong th trng bt ng sn l biu
hin ca ch th hnh vi kinh t cựng loi trong th trng vỡ tớnh n li ớch
ca bn thõn. Cỏc mnh t tuy khụng ging nhau nhng chỳng vn cú th
thay th c cho nhau. Ngi mua bt ng sn thuc khu vc dõn c cú th
thớch mt v trớ hoc mt loi nh riờng bit, nhng ngi ú cng cú th thay
bng mt v trớ hoc mt loi nh khỏc nu giỏ c hp dn hn. Nh kinh
doanh bt ng sn cng cú th chuyn t th trng bt ng sn ca a
phng ny n th trng bt ng sn ca a phng khỏc t c
mc ớch ca h, ú l ti a hoỏ li nhun.
Yu t cnh tranh úng vai trũ quan trng, nờn khi nh giỏ bt ng
sn cn phi xem xột n nhõn t ny. Nu nh bt ng sn ang nh giỏ
nm trong mụi trng cnh tranh thỡ ngi nh giỏ phi cn c vo giỏ tr
Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
8
Chuyên đề tốt nghiệp
c hỡnh thnh trờn th trng. Ngc li, nu bt ng sn mang tớnh c
quyn cao thỡ phi s dng phng phỏp chuyờn bit cho bt ng sn ú.
8.Nguyờn tc úng gúp
Nguyờn tc ny cho rng: Giỏ tr ca mt b phn cu thnh bt ng
sn ph thuc vo lng giỏ tr m nú úng gúp vo ton b giỏ tr ca bt
ng sn l bao nhiờu ( ngha l vi s hin din hay vng mt nú, s lm cho
giỏ tr ca ton b bt ng sn tng lờn hay gim i l bao nhiờu ).
Vi ni dung nh trờn, nguyờn tc úng gúp ch ra rng khi nh giỏ bt
ng sn cn phi xem xột mc úng gúp ca tng yu t bt ng sn vo
giỏ tr ca bt ng sn núi chung.
9. Nguyờn tc tng v gim phn sinh li
Nguyờn tc tng v gim phn sinh li cho rng khi cú s gia tng liờn
tc ca mt nhõn t trong sn xut din ra bờn cnh cỏc nhõn t khỏc c c
nh, thỡ thu nhp rũng s tng lờn ti mt gii hn nht nh. Sau ú s gia
tng liờn tc ca nhõn t ú s lm gim giỏ tr thu nhp rũng trong tng lai.
Ngha l phn sinh li khụng tng lờn ng u khi tng yu t u t.
Vỡ vy, khi nh giỏ phi xem xột li nhun trc mt cng nh li
nhun trong tng lai.
10.Nguyờn tc ngoi ng
Nguyờn tc ngoi ng cho rng: trong mt qun th bt ng sn luụn
cú s nh hng ln nhau gia cỏc bt ng sn. S tỏc ng qua li ú lm
tng hoc gim giỏ tr thc ca bn thõn bt ng sn. Nhng bt ng sn cú
giỏ tr thc thp nm trong mt khu vc m nhng bt ng sn ú ch yu
cú giỏ tr cao, thỡ giỏ tr th trng ca bt ng sn ú cú chiu hng tng so
vi giỏ tr thc ca chớnh nú. V ngc li, mt bt ng sn cú giỏ tr thc
cao nhng nm trong mt khu vc m giỏ tr ca nhng bt ng sn ú a
phn thp, thỡ giỏ tr th trng ca nú cú xu hng thp hn giỏ tr thc.
11.Nguyờn tc thay th
Nguyờn tc thay th ch ra rng: giỏ tr th trng ca mt bt ng sn
ch th cú xu hng b nh hng bi chi phớ mua mt bt ng sn thay th
Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
9
Chuyên đề tốt nghiệp
khỏc tng t v giỏ tr so vi bt ng sn ch th, vi iu kin khụng cú
s chm tr quỏ mc lm nh hng n s thay th ú. Mt ngi mua cn
trng s khụng tr nhiu tin hn mua mt ti sn nh vy trờn th trng
m.
Nguyờn tc thay th úng vai trũ l c s cho ba phng phỏp nh giỏ
bt ng sn: nh giỏ bt ng sn theo giỏ thnh, theo th trng v theo thu
nhp.
III. PHUNG PHP NH GI BT NG SN
Trong nh giỏ bt ng sn ngi ta thng s dng 5 phng phỏp
c bn sau õy:
- Phng phỏp so sỏnh trc tip
- Phng phỏp chi phớ
- Phng phỏp u t
- Phng phỏp thng d
- Phng phỏp li nhun
Khi nh giỏ, khụng cú mt phng phỏp nh giỏ no l chớnh xỏc
riờng l m ch cú phng phỏp thớch hp nht. Mt phung phỏp nh giỏ bt
ng sn c ỏnh giỏ l phự hp nht khi nhng iu kin thc hin
phng phỏp ú c ỏp ng d dng, chớnh xỏc, kp thi v y .
1.Phng phỏp so sỏnh
1.1.Khỏi nim
Phng phỏp so sỏnh l phng phỏp nh giỏ c tin hnh bng
cỏch so sỏnh trc tip bt ng sn mc tiờu cn nh giỏ vi bt ng sn
tng t ó bỏn trờn th trng c tớnh giỏ tr thc ca bt ng sn mc
tiờu t giỏ bỏn ca bt ng sn so sỏnh.
1.2.C s lý lun
Phng phỏp so sỏnh trc tip c xõy dng ch yu da vo vic
tuõn th nguyờn tc thay th , ú l: khụng mt ngi mua no s b ra
mt s tin nu ngi ú tn ớt tin hn m vn cú c ti sn tng ng
thay th. Theo nguyờn tc ny: giỏ tr bt ng sn mc tiờu c coi l
Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
10
Chuyên đề tốt nghiệp
hon ton cú th ngang bng vi giỏ tr ca bt ng sn tng ng cú th
so sỏnh c.
1.3.Cỏc bc tin hnh
Bc 1: Xỏc nh bt ng sn mc tiờu theo cỏc tiờu chớ nh: v trớ,
mụi trng, thụng tin k thut: din tớch, hỡnh th, tui th, thi gian, cỏc yu
t phỏp lý v quyn nng liờn quan n bt ng sn v nhng rng buc
khỏc.
Bc 2: Thu thp, tỡm kim thụng tin v cỏc bt ng sn ó c giao
dch trong khong thi gian gn nht cú th so sỏnh c vi bt ng sn
mc tiờu;
Bc 3: Kim tra cỏc thụng tin v bt ng sn so sỏnh ó thu thp
c xỏc nh la chn nhúm bt ng sn so sỏnh phự hp nht ( theo
kinh nghim thng ly t 3 n 6 bt ng sn so sỏnh );
Bc 4: Xỏc nh s khỏc bit gia bt ng sn mc tiờu v bt ng
sn so sỏnh. ng thi, da vo nhng yu t khỏc bit ú tin hnh iu
chnh giỏ ca bt ng sn. Nguyờn tc iu chnh: ly bt ng sn mc tiờu
lm chun, thc hin vic iu chnh i vi bt ng sn so sỏnh. Nu bt
ng sn so sỏnh cú cỏc yu t c ỏnh giỏ l tt hn bt ng sn mc tiờu
thỡ iu chnh gim giỏ tr giao dch ca bt ng sn so sỏnh xung v ngc
li;
Thc hin iu chnh tỡm ra giỏ bỏn ó c iu chnh. Cú hai cỏch
iu chnh: iu chnh gp v iu chnh theo t l.
Bc 5: c tớnh giỏ tr th trng ca bt ng sn mc tiờu.
Cn c vo giỏ bỏn ó c iu chnh, kt hp vi ng thỏi th
trng vi ng thỏi ngi mua tim nng ti thi im nh giỏ, s c tớnh
giỏ tr th trng ca bt ng sn.
1.4.i tng, yờu cu, hn ch
1.4.1.i tng
Phng phỏp so sỏnh thng c s dng nh giỏ bt ng sn
trong cỏc trng hp sau:
Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
11
Chuyên đề tốt nghiệp
- Nhng bt ng sn cú tớnh ng nht nh: cỏc cn h, cỏc chung c,
cỏc dóy nh cựng xõy dng mt kiu, cỏc ngụi nh riờng bit v bỏn riờng
bit, cỏc phõn xng, cỏc nhúm ca hiu.
- t trng.
1.4.2. Yờu cu
- Cht lng ca thụng tin phi cao.
nh giỏ giỏ tr hin ti ca bt ng sn, nhng li cn c vo thụng
tin tỡm c trong quỏ kh, gõy ra tỡnh trng d quờn, nhm ln, b sút. Vỡ
vy, m bo chớnh xỏc khi s dng phng phỏp so sỏnh ũi hi cht
lng ca thụng tin phi phự hp, ỏng tin cy v kim tra c. T ú cng
t ra yờu cu i vi ngi nh giỏ: phi thu thp c cng nhiu thụng tin
cng tt v phi m bo c h thng thụng tin sang lc cú hiu qu v cp
nhp.
- Th trng phi n nh.
Nu th trng cú bin ng phng phỏp so sỏnh trc tip s khú t
c chớnh xỏc cao mc dự cỏc i tng so sỏnh cú tớnh cht ging nhau
v mi mt.
1.4.3.Hn ch
- Phng phỏp so sỏnh da vo nhng thụng tin, chng c mang tớnh
cht lch s lm cn c cho vic c tớnh giỏ tr hin ti. Do vy, nu th
trng bin ng mnh, cỏc thụng tin nhanh chúng tr nờn lc hu trong mt
thi gian ngn thỡ khi ú kt qu nh giỏ cú chớnh xỏc thp.
- Phng phỏp ny ũi hi ngi nh giỏ phi cú nhiu kinh nghim
v kin thc th trng thỡ mi cú th tin hnh nh giỏ chớnh xỏc.
- Phung phỏp so sỏnh thc hin c khi cú giao dch v cỏc bt
ng sn tng t, do vy nú ch s dng nhng ni cú th trng phỏt trin
hoc ang phỏt trin. Ti nhng ni th trng kộm phỏt trin, lng giao dch
ớt, thụng tin so sỏnh thu thp c khụng ỏp ng yờu cu, thỡ kt qu nh
giỏ s cú chớnh xỏc kộm.
2.Phng phỏp chi phớ
2.1.Khỏi nim
Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
12
Chuyên đề tốt nghiệp
Phng phỏp chi phớ l phng phỏp xỏc nh giỏ tr bt ng sn da
trờn vic tớnh toỏn chi phớ xõy dng tr i cỏc phn gim giỏ nh hao mũn
hu hỡnh v vụ hỡnh, hng húc v cỏc thit hi khỏc ó xy ra i vi bt ng
sn ang nh giỏ, sau ú cng vi giỏ t thnh giỏ bt ng sn.
Cú th biu din phng phỏp ny bng cụng thc sau:
Giỏ bt ng sn = Giỏ t + ( Chi phớ xõy dng - Gim giỏ ).
2.2.C s lý lun
Da trờn nguyờn tc thay th , phng phỏp chi phớ hay cũn gi l
phng phỏp giỏ thnh gi nh rng, giỏ tr ca bt ng sn mc tiờu cú giỏ
tr tng ng vi chi phớ to ra mt bt ng sn ging nh vy v coi õy
l mt vt thay th. Vỡ vy, khi cú y thụng tin hp lý thỡ ngi mua s
khụng bao gi tr giỏ cho mt bt ng sn ln hn chi phớ mua t v xõy
dng cụng trỡnh cú li ớch tng t.
2.3. Cỏch bc thc hin
Quỏ trỡnh nh giỏ theo phng phỏp chi phớ din ra trong 5 bc.
Bc 1: Xỏc nh, c tớnh giỏ tr mnh t ca bt ng sn.
Coi mnh t ú t trng. Gi nh vic s dng hin ti l s dng
cao nht v tt nht.
Bc 2: Xỏc nh chi phớ hin ti tỏi to li hoc thay th nhng
cụng trỡnh hin cú trờn mnh t.
- Chi phớ tỏi to cụng trỡnh l chi phớ tỏi to tt c cỏc b phn nh
nguyờn trng ca cụng trỡnh hin cú ( khụng tớnh n cỏc yu t cụng nng v
tớnh hu dng ca nú ).
- Chi phớ thay th l chi phớ to ra mt cụng trỡnh mi nhng cú
cụng nng, tớnh hu dng tng ng vi cụng trỡnh cn nh giỏ.
Bc 3: Xỏc nh tng s tin gim giỏ tớch lu ca cụng trỡnh trờn t,
xem xột tt c mi nguyờn nhõn gõy ra s mt giỏ ny.
Cú ba phng phỏp tớnh gim giỏ tớch lu ca cụng trỡnh ú l:
- Phng phỏp k thut: tớnh chi phớ gim giỏ da trờn cỏc iu tra kho
sỏt s thay i v suy gim k thut ca cụng trỡnh.
Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
13
Chuyên đề tốt nghiệp
- Phng phỏp th trng: thụng qua vic so sỏnh, tớnh toỏn cỏc t l
gim giỏ ca cỏc bt ng sn tng t ó trao i trờn th trng rỳt ra t
l gim giỏ cho bt ng sn mc tiờu.
- Phng phỏp tớnh gim giỏ tớch lu theo tui cụng trỡnh.
Bc 4: Tr s tin gim giỏ tớch lu khi chi phớ hin ti cú giỏ tr
hin ti trờn mt t.
Giỏ tr
cụng trỡnh
=
Chi phớ thay th;
Chi phớ tỏi to
-
Tng gim giỏ
tớch lu cụng trỡnh
Bc 5: Tớnh chi phớ gim giỏ ca cỏc cụng trỡnh ph tr nu cỏc cụng
trỡnh ú i kốm theo cụng trỡnh chớnh.
Bc 6: Tớnh giỏ tr ca bt ng sn.
Giỏ tr ca
bt ng sn
= Giỏ t +
Giỏ tr
Cũn li
+
Giỏ tr cỏc cụng trỡnh
ph tr
2.4. i tng, yờu cu, hn ch
2.4.1. i tng
Phng phỏp chi phớ thng c s dng cho mc ớch nh giỏ bt
ng sn tớnh thu, thu sut theo giỏ tr v v trớ ca nú. ụi khi phng
phỏp ny cũn c s dng trong nh giỏ n bự khi bt ng sn bt
buc phi thu hi.Vớ d do m ng phi d b ngụi nh nm trờn phn din
tớch con ng i qua theo quy hoch.
i vi cỏc bt ng sn khụng to ra cỏc ngun thu nhp hoc cỏc bt
ng sn c thự nờn khụng cú nhng giao dch tng t so sỏnh, vớ d
nh nhng cụng trỡnh cụng cng: trng hc, bnh vin, thỡ phng phỏp
chi phớ s l phng phỏp nh giỏ chớnh c ỏp dng.
Vic nh giỏ bt ng sn theo phng phỏp ny thng c dựng
i chiu vi kt qu nh giỏ theo phng phỏp khỏc.
2.4.2. Yờu cu
Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét